私房多违建多，一户涉及十几人“蛋糕”怎么分…上海零星地块旧改有多难
随着搬家货车关上车门、驶出弄堂，虹口区230街坊最后一户居民完成搬迁。
4月3日，虹口今年首批零星旧改项目仅用了不到两个月的时间，完成居民100%搬迁腾房。至此，230街坊、252街坊、东余杭路（保定路—大连路）拓宽改建工程房屋征收，三个零星旧改地块居民均实现了签约率100%、搬迁率100%。
(资料图片仅供参考)
4月9日，徐汇区永嘉路250、266弄及周边地块旧改项目也正式签约并顺利生效，涉及居民139户。
2022年，上海全面完成成片二级旧里以下房屋改造与此同时，零星地块旧改任务依然繁重。截至去年底，上海中心城区剩余零星二级旧里以下房屋约38万平方米，涉及约1.3万户。今年，上海明确要完成12万平方米中心城区零星旧改，到2025年，要全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造。
相比于成片二级旧里，零星旧改地块面临户数少、开发价值低、资金筹措难等现实问题。然而，无论是为了提升中心城区经济密度和区域能级，还是改善民生福祉，零星地块在城市发展中的重要性无法被忽视。上海将如何啃下这块硬骨头？
面对零星旧改独有难题“见招拆招”
零星地块面积往往非常“袖珍”，户数也少，有的地块居民甚至不足10户，每户所占权重很高，居民“抱团一起与政府谈条件”是常事。
静安区愚园路地块，涉及90证居民与单位。旧改征收通知一贴出来，居民就自发聚在一起了。“我们要‘共进退’。”有居民说。
对居民“抱团”，基层政府始终持开放态度。“来来来，到活动室来商量。”四明居民区党总支书记张海燕，看到旧改居民因小区空间局促没地方去都挤在了弄堂口，主动招呼大家到居委活动室来，让他们自由讨论。
旧改工作组不久也将“办公室”搬到了居委会，居民对政策有什么不理解，第一时间就能找到旧改工作人员。居民与政府之间，上下沟通渠道畅通，政策阳光又透明。一些旧改居民对旧改的公开公平深有体会，也愿意与政府之间建立良性沟通的桥梁。当有其他邻居提出一些不合理的想法时，他们会主动规劝：“咱们提给政府的建议要合理、要合法，只有大家一起使劲，才能促成旧改高效办成。”
“抱团不可怕，旧改就是要充分尊重居民的意见。只要居民在合理合规的范围内提出意见，政府就要尽最大努力让居民‘应得尽得’。”静安寺街道党工委书记洪明铭说。
虹口区第二房屋征收事务所副总经理刘峰也告诉记者，零星地块看上去是“面积小了、户数小了”，但实际上“私房多、违建多、户口多，难度一点也不小”。
如，一户私房涉及十余人，兄弟姐妹就如何分好旧改“蛋糕”持不同意见。又如，原来不常来往的亲戚纷纷露面，本就经济困难、再无他处住房的居民一下子就手足无措。对此，经办人会根据居民们的实际情况，按照政策逐一讲解，于法有据、于情合理地帮忙化解矛盾。
元宵节，老书记们请来居民一起吃汤圆。
零星地块的更大痛点在于，很多都不具备商业开发价值，无法通过土地出让来推动旧改，面临资金平衡难、筹措难等问题。但零星旧改算的是民生账，不能只看资金收益。为此，相关部门已联手积极拓宽融资渠道。
黄浦区蓬莱路北块，通过政府专项债提供资金保障，今年计划发债80亿元，第一批次债券已发行56.5亿元，剩余债券额度将于后续批次发行。虹口、静安等区的项目，也在结合实际，通过政企合作、资源地块捆绑等方式做好旧区改造的资金保障。今年，静安已计划由区属国企大宁集团、苏河湾公司、新静安集团、静投集团参与零星旧改工作。
即便很难，很多地方还是在自我加压。静安区提出，50证居民以下零星旧改项目要尽量做到“三个百分百”，即一轮征询百分百、二轮征询百分百、搬迁百分百，“不让一户居民因旧改留有遗憾”。
百姓讲述城市更新中的一棵紫藤树
推动零星地块旧改，法宝是什么？在虹口区旧改指挥部常务副总指挥杨叶盛看来，党建引领工作创新，始终是最大的法宝。
2013年，虹镇老街旧改基地首次出现了一张“党员签约榜”：在首月签约的党员名字旁边标五颗星，次月标四颗星。当时，1号地块81名党员中80名都拿到了五星，唯一的“四星党员”想请工作人员通融改成五星，但没有得到同意。
亲历此事的杨叶盛说，时至今日，旧改基地早已不张贴这张榜，因为它已内化为每个居民党员心里的榜单。把党旗插到旧改一线，把党支部建在项目上，这些年，几乎所有地块的党员签约率都达到100%。
虹口区还创建了上海首个移动型旧改基地党群服务站，将服务送到旧改一线，如今也将百姓党课搬到了旧改基地，邀请居民代表、群众工作组代表分享旧改故事。尤其是，邀请了其他地块、已经搬入新家的居民“以身说法”、打消顾虑。
近日，音乐谷项目居民代表郑伟芬为大家分享了《一棵紫藤树的故事》。
她家的老房子里有一棵紫藤树，在她12岁时种下、已陪伴了她家50多年。旧改方案公示后，郑伟芬给虹口区旧改指挥部、区绿化办写了一封信，表达了她想为老树找个新家的心愿。没过多久，工作人员就上门查看了情况。
最后，郑伟芬收到了回复：这棵树将搬到和平公园。今年2月，郑伟芬到和平公园看到了这棵久违的老树，心情非常激动：“这棵树也像我们一样，有了一个新家。旧改还是很有人情味的，不仅我们改变了居住条件，树也改变了居住条件。”
这个故事，打动了很多即将面临零星旧改的居民。有的人家里也有着珍爱的树，正与相关部门联系，希望能复制郑伟芬家的经验。
旧改有温度，也有了加速度。目前，虹口尚余16个零星地块，涉及居民约4000户。据介绍，虹口区将继续积极践行全过程人民民主，按照能快则快的原则，加大零星地块旧改工作力度，着力推进城区有机更新。
群众工作中的“交心王”与“神探”
上海这些年的旧改中，细致入微的群众工作是“基石”。如今，在每户居民声音被“放大”的零星旧改中，更考验群众工作的精细化程度。
黄浦区40街坊位于新天地商圈，迎来零星地块旧改时，老姜一家在一轮意愿征询中就投了反对票。
他最大的心结是，两个不到1.7米的阁楼，征收只按面积的一半来算。解不开他的这个心结，他家的旧改工作就做不下来。
征收所工作人员林晟是有名的“交心王”，特别会与旧改居民聊天，最长的一次记录的“五个小时”。林晟找到老姜，对他说：“不是特别针对你家的阁楼，这是现在的政策，地块里所有居民都是这把‘尺’。”
老姜还是不理解，林晟就变着法给他解释。“我像牛皮糖一样粘着他，经常找他谈心，开导他，要看长远的利益。”林晟的诚意最终打动了老姜。虽然一轮征询投了反对票，但二轮征询时，他们一家态度发生180度大转，带头签约。
在虹口区230街坊旧改基地，有一支以广中路街道各单位退休书记、主任、旧改工作“老法师”组成的群众工作组。“旧改征收要讲政策、讲法律，也要讲感情。‘群工组’以尊重群众意愿、维护群众利益为出发点和落脚点，把群众工作做实、做细，配合征收工作组，齐心推进、推快征收工作进度。”群工组组长、“老书记”顾宇清说。
顾宇清（右）和老书记们每天都会在居民区兜兜转转，有问题提早介入。
房屋征收要做到每一证“户口清”“人口清”。现有的产权证等资料已十分过时老旧，如何查清老房的“底”，联系上所有的共有人？群工组组员们化身“神探”，在蛛丝马迹里为居民寻人、寻文件。
最初找上门的是23号的许先生。他向群工组求助，其母亲1994年去世，她丢失的《履历表》对于查清老房所有共有人非常关键。
顾宇清将许先生请进旧改基地办公点，详聊之后，顾宇清发现，许先生母亲原工作单位竟与自己的亲戚是同一家。她召集群工组组员说明情况，通过各种渠道，终于取得该单位退管会地址与电话，经过一遍遍沟通联系、一次次情况说明，该单位退管会总算为许先生调取了所需材料。
没过两天，22号的徐老先生也因同样的问题找到了群工组。细聊之下，还是那家单位。“考虑到居民住在同一地段，会遇到类似问题，我们便把这条线索建立起来，为之后的工作提供了便利。”
生活条件改善了，袋袋里还有余钱，老许走路胸挺起来了。
同样，一边是晚上8点的上海静安，一边是下午1点的西班牙巴塞罗那，江宁路街道旧改办工作人员陆明与远在西班牙的旧改居民郑女士，正进行跨越7小时时差的隔空对话。
郑女士两年前买下了江宁路街道辖区内的一处老房后就出国了。如今这里轮上零星旧改，要想成功生效，一户也不能落下。联系到郑女士后，陆明一直与她保持联系，耐心细致地沟通，无论白天黑夜。直到郑女士签约，他们的隔空对话，最终积攒下一本厚厚的微信聊天记录本。
在市中心的零星地块中，有不少远居海外的旧改居民。他们中很多都是“高学历、高收入、高要求”的“三高”人群。如何让他们主动配合签约？“要用精细专业的服务，让他们感受到旧改征收的公信力。”陆明说。
未来规划将形成“一地一策一方案”
每个零星旧改地块的情况不一样，未来如何与周边联动、融合？
按照计划，静安区今年将再启动10幅零星地块。旧改中可能遇到哪些难题？静安区建立了零星旧改地块规划先行机制，通过分析研判制度，重点就地块规划调整优化、基地疑难问题等进行专题研究讨论，形成“一地一策一方案”。
静安区建管委副主任凌斌介绍，静安区将按照因地制宜、分类推进的原则，从风貌形态、功能使用、社区结构等角度，探索重建改造、零星改造、历史文化保护性整治相结合的旧区改造模式，最大限度地保持历史文化的承接、转换和脉络延续。
黄浦区已对零星地块的分布、涉及的居民户数、改造需要的成本等都进行了摸底、评估。未来将通过多策并举的形式推进。比如，有的地块通过留人留房的方式，进行成套化改造；有的可能有一定开发价值，就与周边建设规划进行整合；有的可以通过公共服务基本配套设施建设“拔点”；还有的结合黄浦区美丽街区打造，让社区规划师包括居民一起参与进来，广泛听取意见，共同设计方案。
黄浦区蓬莱路地块
虹口区旧改指挥部相关负责人表示，对于尚未启动的零星地块，会积极对接主管部门，争取政策和资金支持，尽快改善群众居住条件；对于已经启动的地块，要做深做实做细群众工作；对于待出让的地块，要确保地块找到“好人家”，建成“好项目”，集聚“好产业”，形成“好功能”，成就“好未来”。
据了解，上海将充分借鉴成片旧改的成功经验和模式，持续稳步推进零星旧改工作。将更加注重加强历史文化保护传承，坚持“留改拆并举，以保留保护为主”。积极探索小规模、渐进式的更新改造方式，最大限度保护保留好代表上海城市特色的里弄建筑，守护历史底蕴、传承城市文脉。不断完善规划调整、改造模式、资金筹措等配套扶持政策，从而改善居民的住房条件。
本文作者：周楠 唐烨
题图来源：蒋迪雯 摄
北京 04-08
